Le marché actuel des bureaux à Bruxelles

Photo D.R

Le marché de l’immobilier de bureaux était au meilleur de sa forme en 2019. Les chiffres de l’année dernière sont en effet historiques. Le taux de vacances (comprenez de bureaux inoccupés) à Bruxelles était seulement de 7,2% (contre 7,8% en 2018), un niveau jamais atteint ces 19 dernières années.

Pour certains quartiers de Bruxelles, ce taux de vacance a même atteint le niveau plancher. Mais la crise sanitaire du coronavirus est venue bousculer cette stabilité. 2020 a d’ores et déjà fait des gagnants et des perdants. Le marché, en perpétuel développement, a stoppé sa croissance. Il n’en demeure pas moins un marché stable avec une offre et une demande équilibrée, permettant aux prix de conserver leurs tendances des dernières années. Mais les perspectives futures sont plus floues, nul ne sait comment les investisseurs réagiront à long terme.

Le télétravail : ralentisseur du marché immobilier

A Bruxelles comme partout en Belgique, le “home-office” est devenu la norme. Après un été où les déplacements étaient tolérés, l’accélération de la pandémie début octobre a poussé les autorités à réinstaurer des mesures de restriction plus strictes. Ce télétravail impacte forcément les besoins de bureaux sur le moyen et long terme, le taux d’occupation actuel y étant excessivement bas. Autre taux très bas, c’est celui du taux de vacance, pour l’instant peu affecté et toujours de 7,5% à Bruxelles. Les employeurs, optimistes, n’envisagent pas de se relocaliser ou de résigner leurs bails, confiant d’un retour à la normale dans les mois à venir. Ces mêmes employeurs vont en revanche avoir du mal à établir les besoins futurs, faute à des bureaux quasi-vides actuellement. La perspective d’un retour massif des employés ne devrait pas apparaître avant l’année prochaine.

C’est évidemment cette incertitude qui ralentit les nouvelles transactions immobilières de bureaux. Elles sont largement en baisse au cumul annuel, en recul de 46% à Bruxelles par rapport à la même période sur 2019. Mais ce chiffre à relativiser tant le marché a explosé ces dernières années et en particulier sur 2019, année record où de nombreuses transactions avaient été signées.

Notons quand même que des grands groupes comme le cabinet d’avocat White and Case vont emménager dans le quartier européen à Bruxelles, dans le futur immeuble First d’Eaglestone, preuve que des transactions aboutissent tout de même. Total et la Commission Européenne devraient eux aussi finaliser des projets immobiliers en fin d’année 2020 voire en 2021.

Bruxelles, une situation correcte au niveau Européen

On dénote ces derniers mois et dernières années, une légère tendance des entreprises à quitter Bruxelles, à cause d’aménagements urbains insuffisants. Certains projets immobiliers à proximité des stations ferroviaires du Central Business District (CBD) ont indéniablement attiré des entreprises mais la tentation de quitter Bruxelles est pour d’autres groupes de plus en plus forte. Pour cause : des taxations plus favorables en dehors de la ville. La région de Bruxelles met aussi en place des mesures dissuadant ses travailleurs de prendre la voiture. Une cause écologique noble et tout à fait compréhensible mais qui ne s’accompagne malheureusement pas d’efforts suffisants en termes d’aménagement urbains. Les projets de trains, métros et trams tardent en effet à voir le jour.

Dans le paysage des grandes villes européennes, la capitale Belge n’a rien à envier aux grandes villes. Seul Luxembourg et Paris réussissent à maintenir des résultats positifs sur le marché de la location de bureaux.

Une situation stable mais un futur incertain

Des projets ont récemment été achevés notamment dans les quartiers Nord avec le Manhattan et dans le CBD avec la Gare Maritime. Faute de locataires, les taux de vacance ont inévitablement augmenté dans ces quartiers. Et globalement à Bruxelles ce taux va continuer de grimper au cours de l’année 2021. L’achèvement de projets au Nord y sera pour beaucoup. Ajoutons à cela les départs programmés de locataires actuels et les nouvelles tendances de home-office qui vont pousser les entreprises à revoir leurs besoins.

D’autres biens vont aussi bientôt être achevés en périphérie de Bruxelles sans avoir toutefois d’impact sur le taux de vacance. En effet, en parallèle, d’autres projets dans les mêmes zones ont pour but de remodeler des biens immobiliers professionnels vacants en résidences.

Les incertitudes relatives à la crise sanitaire amènent bien sûr les investisseurs à se poser des questions. Les nouveaux projets de bureaux tardent à se lancer, et ceux qui se lancent sont évidemment à haut risque. Heureusement pour le secteur de l’immobilier, les projets résidentiels ont, eux, tendance à être plus nombreux. A cause de permis de construire longs à obtenir, les biens immobiliers d’entreprise vacants pourraient trouver une seconde vie en étant convertis en biens résidentiels. Une tendance qu’il faudra suivre en 2021.

La tendance est donc au “wait and see” aussi bien du côté des acquéreurs que des investisseurs. La fin du télétravail et le retour à une situation normale seront les éléments déclencheurs pour réactiver un marché de l’immobilier de bureau qui paraît en pause.

Pour terminer, relevons toutefois que la crise n’impacte pour l’instant pas, ou très peu, les loyers. Ces-derniers continuent globalement de stagner par rapport à 2019. Les loyers “prime” par exemple (qui représentent la moyenne des dernières valeurs locatives neuves mises sur le marché) affichent des prix sensiblement identiques à 2019, autour de 315€/m²/ an.

Si vous cherchez un autre espace de bureau à Bruxelles pour la nouvelle année, vous pouvez faire appel à une assistance gratuite.